Koupě nemovitosti na Costa del Sol

Jak trh na Costa del Sol skutečně funguje

Trh v Marbelle a okolí je velmi roztříštěný a málo průhledný. Velká část nejlepších příležitostí se nikdy neobjeví na portálech – sdílí se soukromě mezi makléři nebo se prodává zcela off-market.

Přístup k nim proto nestojí na hledání na internetu, ale na vztazích, znalosti lokálního trhu a na tom, zda vás někdo na místě zastupuje. Připravený kupující, který ví, co chce, se navíc dostane ke kýžené nemovitosti dřív než ostatní.

Příprava před nákupem

Ještě před vstupem na trh si ujasněte účel koupě: primární bydlení, rekreační dům, investice, nebo kombinace lifestyle a výnosu. Podle toho se odvíjí volba lokality, typu nemovitosti i kritérií rozhodování.

Pořizovací cena není celková cena. K ní je potřeba připočítat pořizovací náklady (platné pro Andalusii):

• –Použité nemovitosti: daň z převodu (ITP) 7 %, právní služby cca 1 %, notář a katastr cca 0,3–0,5 % – dohromady zhruba 8,5–10 %.
• –Novostavby: DPH 10 %, kolková daň (AJD) 1,2 %, právní služby cca 1 % – dohromady zhruba 11,5–13 %.
• –U investičních struktur může být daňové zatížení výhodnější – vždy po konzultaci s právníkem či daňovým poradcem.

Co potřebujete předem

Aby transakce nestála na čekání, připravte si předem: NIE (španělské daňové identifikační číslo), španělský bankovní účet a dokumentaci k původu prostředků. My vám se vším pomůžeme – včetně hypotéky ve Španělsku i v Česku.

Zkušený makléř je centrálním bodem celého procesu: otevírá přístup k off-market nabídkám, zná reálné ceny (ne jen asking prices), připraví strategii vyjednávání a koordinuje právníky, notáře, banky i developera.

Hledání nemovitosti a hodnota lokality

Lokalita je na Costa del Sol hlavním hybatelem hodnoty – rozhoduje soukromí, výhledy a nadmořská výška, blízkost služeb, styl zástavby i hustota. I ulice od ulice se zde hodnoty výrazně liší.

Cenu neurčuje jen plocha. Důležité je cena za metr čtvereční, mikrolokace, orientace a světlo, soukromí, stav nemovitosti i potenciál renovace. Dvě nemovitosti ve stejné oblasti mohou mít zcela odlišnou hodnotu.

Prohlídky dělejte strukturovaně: porovnávejte menší pečlivě vybraný výběr ve stejném segmentu místo desítek náhodných nemovitostí. Při prohlídce sledujte kromě designu i kvalitu provedení, dispozice, hluk a dlouhodobý potenciál – nemovitosti se prodávají ve stavu, v jakém jsou.

Použité nemovitosti versus novostavby

Použité nemovitosti kupujete od stávajícího vlastníka, transakce bývá rychlejší a platí se daň z převodu 7 %.

Novostavby zahrnují projekty v nabídce před dokončením (off-plan) i klíčové jednotky přímo od developera. U projektů ve výstavbě si často můžete přizpůsobit vybrané prvky a platby jsou rozložené do fází. Typická struktura: rezervační záloha, soukromá kupní smlouva (obvykle 20–30 %), platby během výstavby a zůstatek při předání klíčů – všechny platby jsou chráněné bankovní garancí.

U klíčových novostaveb je tempo podobné jako u použitých nemovitostí, ale zdaňuje se stále DPH 10 % + AJD 1,2 %, nikoli daň z převodu.

Nabídka a vyjednávání

Nabídky se podávají písemně a obsahují kupní cenu, termín, podmínky i to, co se kupuje (nábytek, vybavení, extra položky). Dobře připravená a jasná nabídka výrazně posiluje vaši pozici.

Vyjednávání je strukturovaný proces. V prémiových segmentech se reálný prostor na slevě pohybuje zhruba mezi 3 a 8 % podle nemovitosti a stavu trhu. Úspěšná nabídka ale není jen o ceně – počítá se i jistota, rychlost a jednoduchost provedení.

Due diligence – právní prověrka

Jakmile je nabídka přijata, přechází transakce do fáze právní prověrky. Zajišťují ji právníci a zahrnuje ověření vlastnictví, kontrolu stavebního a právního stavu, dluhů a zástavních práv i technickou inspekci, pokud je potřeba.

Cílem je, abyste měli úplnou jasnost dřív, než se jakkoli závazně zavážete.

Rezervace a smlouvy

Rezervační smlouva se typicky pohybuje kolem 1 % kupní ceny, nemovitost se stáhne z prodeje a záloha se drží v úschově.

Soukromá kupní smlouva se podepisuje obvykle do 10–14 dnů, kdy se hradí zhruba 10 % ceny (odečítá se rezervace) a formalizují se termíny a podmínky převodu.

Podpis u notáře

Převod vlastnictví se uskutečňuje u notáře: hradí se zůstatek ceny, podepisuje se kupní list (escritura) a dostanete klíče.

Typický harmonogram od přijaté nabídky: rezervace okamžitě, due diligence 2–3 týdny, soukromá smlouva s ~10 % ceny, podpis u notáře obvykle za 4–8 týdnů. Termíny se ale liší podle struktury transakce.

Po převodu a pronájem

Po podpisu je potřeba zapsat nemovitost do katastru, převést energie a nastavit správu opakovaných nákladů – to vše koordinujeme za vás.

Potenciál krátkodobého pronájmu závisí na stavební klasifikaci nemovitosti, pravidlech společenství vlastníků a licencích dané obce. Vždy to ověřujeme už během due diligence, aby vám neskryté omezení nezkomplikovalo plány.

Časté chyby, kterým se vyhnout

• –Spoléhat se na asking prices místo reálných tržních hodnot.
• –Podcenit celkové pořizovací náklady.
• –Neprověřit právní a stavební stav nemovitosti.
• –Přehlédnout rozdíly v mikrolokaci.
• –Příliš dlouho otálet s rozhodnutím v konkurenčním trhu.